土地整理规划设计收费标准(社会资本参与土地综合整治项目的四种收益模式分享)

#头条创作挑战赛#大家好,我是明道其言。最近一段时间在学习土地综合整治项目的收益模式内容,也同步分享给大家。话不多说,上干货。

土地整理规划设计收费标准(社会资本参与土地综合整治项目的四种收益模式分享)

综合各地政策规定和招投标文件,社会资本参与土地整治项目的投资收益模式,大体分为以下四类:

模式一:与投资总额不挂钩,按既定标准价格回购补充耕地指标

此种模式需对投资主体补充的耕地进行评级,根据耕地级别和数量对投资主体进行资金补偿,投资成本由开发主体全额承担。如山西X县按照新开发耕地的面积和质量评估等级,参考《山西省耕地开发周转基金管理暂行办法》中跨县域易地使用补充耕地指标费用标准,初步确定指标回购金额为:12 等级 1 万元/亩; 11 等级 1.25 万元/亩;10 等级 1.5 万元/亩;9 等级 2 万元/亩;8 等级以上 2.5 万元/亩。

再如湖南郴州X县《社会资本投资耕地开发管理办法(试行)》中规定:利用第二次全国土地调查地类差异开发确认为水田的社会资本投资项目,按 6500 元/亩的标准实行奖补;利用非耕地直接开发确认为耕地的社会资本投资项目,水田按 22000 元/亩的标准奖补,旱地按 6500 元/亩的标准奖补;利用现有旱土改造水田的社会资本投资项目,按 19000 元/亩的标准奖补。

第一种收益模式最为简单,指标收入只与耕地等级和数量有关,而与投资成本无直接关系,投资人需自行核算和承担投资成本。

模式二:与投资总额挂钩,基于总投资额和固定投资回报比率确定投资收益

政府与社会资本投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率,在验收时对其资金投入数量进行审计核定,从本年度的土地出让收益中返还其投入资金,并按照约定的投资回报率拨付其收益,相当于把社会资本投资者作为工程项目的承建商。

《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的实施意见》明确了回报比率:政府根据建设用地需求,从已备案的项目中提取一定比例的指标,用于保障市、县两级政府基础设施和公共事业及重点项目建设。指标使用后一个月内,由财政按照项目实际总投资(项目总投资以项目审计报告最终审计结果为准)+项目实际总投资的 5%支付投资人土地开发资金。

再如《X市社会投资耕地开发项目管理办法》中规定,新增耕地指标由政府采取“成本补助 +奖励”的方式购买。县级人民政府与社会投资主体签订协议,成本补助依据工程结算评审报告补助,奖励控制在成本价的 18%~30%之间,根据耕地质量等级确定(被评定为 7 等及以上的耕地可发放 30%的奖励,每减少一个等级,降低 3%的奖励)。耕地质量未达到 11 等的,不予补助。

《X市社会投资耕地开发项目实施办法》中,将补充耕地分为十二档,根据耕地等级确定指标回购标准。最低为 11 等的旱地,回购标准为工程成本的 102%,最高为 7 等的水田,回购标准为工程成本的 112%。

第二种收益模式只与投资总额相关,在规定的投资回报率下,政府尽可能多地认定投资额即可获得更多的收益。

模式三:与审计投资总额+固定交易利润分成比例挂钩,基于总投资额和交易利润分成比例确定投资收益

此模式和模式二的区别在于,投资方的投资回报不根据投资成本核算,而根据具体交易利润返还,一般会设置一个固定的交易利润分配比例。投资方的投资成本同样在项目完成后由政府进行返还。

《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的实施意见》规定:市、县不使用的指标在交易市场对外交易,由财政按照项目实际总投资(以审计报告最终审计结果为准)+交易利润的 15% 的比例(最多不超过项目实际总投资的 35%)支付投资人土地开发资金。

《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的补充修改意见》中规定:市政府不回购的指标可在交易市场对外交易,由市财政按照项目实际总投资(以审计报告最终审计结果为准)+交易利润 25%的比例支付社会投资主体土地开发资金。

《X县社会投资耕地占补平衡项目招商公告》对于收益的分配模式更为复杂,规定县人民政府按审定的项目成本加每年 8%的财务成本进行补贴,再按项目成本(不含财务成本)的 20% 奖励给社会资本投资方。除此之外,不光产能指标全额返还,根据耕地指标完成交易的快慢,还由县财政按交易价款的 6%、5%或 4%另行奖励。

第三种模式与投资总额和指标交易利润相关,与第二种模式相比,引入了市场概念,体现了投资人收益应从出让收益中分配的概念,也进一步导入了部分风险共担的理念。同样地,对于投资额的认定有一定操作空间。

模式四:基于指标交易价值和固定分配比例确定投资收益

此种模式由投资方自主核算和承担投资成本,制定具体的新增耕地指标分配比例对投资方进行资金补偿。 例如《关于X县城乡建设用地增减挂钩项目引进社会资本投资的公告》中规定:如该项目竣工验收确认的增减挂钩周转指标为该项目获批立项折旧区面积的 70%及其以下的,则增减挂钩周转指标按X县人民政府 65%、投资方 35%比例分成;如该项目竣工验收确认的增减挂钩周转指标达该项目获批立项折旧区面积的70%以上的,则超 70%部分增减挂钩周转指标按X县人民政府 60%、投资方 40%比例分成,70%及以下部分增减挂钩周转指标按X县人民政府 65%、投资方 35%比例分成。

再如《X县城乡建设用地增减挂钩试点项目招商方案》中规定:投资人将项目周转指标流转变现后,应将不低于 10%的周转指标变现收益无偿分成给政府,去除投资成本后的价款作为投资人的最终投资回报。

第四种收益模式与指标交易价格有直接关系,将投资收益与指标价值直接挂钩,能真实有效反映出土地市场的供求关系和投资价值。但未考虑投资成本因素,尤其是如果投资人利益分配比例较低时,不利于引进民间投资。

明道其言长期关注区域综合开发、轨道交通、城市更新三大领域。有兴趣的朋友可以关注我或者加我微信,相互交流探讨与分享。

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