高层要全部停建,高层“停建”?明确了:今年按新规处理,2类老房子“吃香”了

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20年前,大部分人还住在楼梯房里,但是随着时代的发展,我们发现,高楼大厦越来越多,摩天大楼更是成为一些城市的地标建筑,三四十层的高层住宅不计其数。同时出现一个有意思的现象,那就是楼房越盖越多、越盖越高,房价不是越来越便宜,而是逐年上涨。那么是不是意味着楼房越高、房子的价值就越高呢高层要全部停建

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相比以前的楼梯房,高楼层的电梯房确实具有一些优势,比如视野开阔、可以看到江景、湖景,少了潮湿和蚊虫的干扰。实际上,答案并没有那么简单。

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房价是受供需、人口、货币等因素影响的,以货币因素为例,1999年到2019年,货币供应M2从12万亿增长到了194万亿。从人口来说,2009年我国城镇人口为6.22亿人,2019年城镇人口8.48亿人,10年间增长了2亿多人,相当于每年都有2000多万人进城落户。

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而同期的住房供应,2020年全国新建住房开工面积16.43亿平方米,按照100平方米一套房计算,新建商品住宅供应在1643万套左右,所以住房供不应求的现状还是存在的,尤其是在北上广等一线城市。

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所以人口和货币因素才是影响房价的关键因素。而被人们所追捧的高楼大厦,反而受到业内专家的“批评”。

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北京科技大学的周天勇教授就认为,几十层的高层住宅,过了许多年后,设施陈旧、维修困难,由于住户太多、未来再改造的成本相当大,高层楼房的价值将大幅度贬值。

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如果说专家的角度和我们的生活还有一定的距离,那么一些居住者的实际体验也告诉了我们答案。

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第一,高层住宅存在维修保养问题。

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楼房越高,相应的设备安全要求会提高。以电梯为例,只要装了电梯就会面临电梯维修更新的问题。1栋楼30多层高,谁也不知道电梯会不会哪天突然出故障。合肥市市场监管局《2019年度全市电梯质量安全白皮书》显示,住宅楼为电梯困人高发场所,占故障总量近8成。

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电梯也可能发生故障,不仅会影响老百姓的人身安全,也扭转了一些人对高楼大厦的幻想。虽然电梯上楼很快,但是不方便的地方也不少,如果一旦停电了,住在高楼层的业主,每天上下楼梯也是很辛苦的事情。

第二,高层住宅容积率高、公摊大,给购房者增加了负担。

相比低层住宅,高层住宅由于需要增加电梯井、管道、避难层等设备,公摊面积也增加了。以我所居住的小区为例,2梯4户,总高42层,105平方的房子去掉公摊后,只有75平方。

公摊面积的存在,虽然有一定合理性,但是我们无法测量出整个小区的公摊面积有多大,公摊比例可以从售楼员的口中得知,我们无从知晓。装修费用、物业费用都要按照建筑面积来算,公摊面积的存在,又增加了购房者的负担。

第三,高层住宅存在消防救援问题。

火灾发生的概率不大,但是一旦发生,对人们的人身和财产安全危害是很大的。如果一旦遇到火灾情况,住在低楼层的业主可以很快逃生,但是住在高楼层的业主,等消防车到来也需要一段时间,而消防云梯能够达到的高度也是有限制的,如果一些小区管理不善,消防通道被车辆挤占,要想快速展开救援就很困难了。

高层住宅存在的弊端,不仅业内人士关注,国家也高度重视。住建部《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》确定:2021年起住宅全部按新规处置,其中有一条就提到,

一般不得新建500米以上建筑,各地新建100米以上建筑,应当充分论证、集中布局,与城市规模相适宜,与消防救援能力相匹配。

按照层高3.2米来计算,100米以上的建筑也就是30层左右,也就是说,以后对超过30层的房子要严格限制了,如果不能与消防救援能力相匹配、和城市规模相匹配,那么这样的高楼大厦能不批就不会批了。除了一二线城市在申请高层住宅上变得困难了,规定中还强调,中小城市要严格控制超高层建筑,县城要以多层住宅为主。

总结一句话,高层住宅能不建就不建。实在要建,需要经过严格的评估。以上是住建部对新建高层住宅的要求,那么对于那些几十年历史的老小区,住建部也有“安排”。按照计划,2021年新开工改造小区5.3万个。在改造对象上,以2000年前建成的老旧小区为主。

在改造内容上会包括:改善小区电路、水管、暖气,维修外墙、楼道等基本居住设施,还包括增加停车、安防、交通设施,加装电梯,增加托育服务和养老服务等等。

可以说,除了一些楼栋无法移动和房间内部结构不能改变以外,其他大部分已经老化的因素都是需要改造提升的对象。

高楼被限制,旧城改造启幕,也在预示着一个方向,未来城市的建设将停止盲目大拆大建,而要以新建住宅和旧城改造两者并重。高层住宅让位于多层住宅是一个趋势,未来的房子将尽量以旧城改造为主。那么2021年起,这两类老房子将变得“吃香”了。

第一类,低容积率房子。

低容积率的房子就是那些楼层不高、楼间距较宽、公摊面积也较小的房子。未来高层住宅让位于低层住宅,那些低容积率房子大多存在于老小区中。

这些老小区通常交通位置较为方便,商业、学校距离也不远,低容积率的房子还具有居住舒适度高、绿化率高、通风采光效果更好的优势。虽然经过旧城改造的房子,大多会迎来居住舒适度的提高,但这类低容积率的房子,居住舒适度更高,更加受大家的欢迎。

第二类,加装了电梯的高楼层房子。

楼梯房中,基本上呈现楼层越低、房价越高的规律,但是电梯房中,中高楼层是更受欢迎的。一旦老旧小区加装了电梯,整个小区的面貌也将焕然一新,那些家住高楼层的业主,不仅下楼更方便了,还迎来了房子的升值。住在高楼层的老人也不用着急换楼梯房,就住在老房子里,既能够享受城区的便利,又能够享受楼梯房带来的方便。

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