成都公寓能买么,成都的公寓,是最迷人的危险,给买公寓的朋友提个醒

成都公寓成都公寓能买么,看上去有多迷人,就有多危险!很多人,没有成都购房资格,看成都房价在不断上涨,特别是今年以来,地价不断攀升。

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担心未来成都房价高不可攀,买不起房子,就着急打起买公寓的主意。

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每次提起买公寓。

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绝大多数人都会告诉你,千万别买公寓,投资公寓,买入就是亏损。

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劝说不能买公寓的原因,无非就是千篇一律,公寓不能落户,产权四十年,转手税费高,孩子没法读书,居住体验差等等。

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即便如此,买公寓的人,依然络绎不绝。

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我曾经同样也是坚决的告诉大家,别碰公寓,因为想买公寓不吃亏太难了,投资选择小概率事件不是明智之举。

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但慢慢我发现,无论怎么解释,买公寓的人依然一直存在。

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“堵不如疏”

在没办法改变有人要买公寓的事实下,干脆写一篇怎么买公寓的文章。

这样起码可以给购房者一些更合理的建议!

其实在公寓问题上,过于主观过激的结论,是不合理的。

不能说买公寓,肯定赔。

因为在多数人说公寓买了要吃亏的情况下,依然会有人站出来,说自己买的公寓,就赚了。

我们不能否认,的确有人买公寓给自己带来了收益。

但我们更要承认,买公寓带来收益的人,占公寓购房者的极少数。

大家劝说别人不要买公寓的时候。

往往忽略了一个关键因素。

正真要买公寓的人,何尝不知道公寓不能落户,税费极高这类大家都知道的问题?

用这些观点去劝不要买公寓,怎么可能有效果?

真正要分析公寓能否购买,最核心的问题只有一个。

购买公寓,能否带来合理的收益。

在收益面前,所有的理由都苍白无力。

公寓不是不能买,而是绝大多数人买到的公寓,都会赔。

我依然保持曾经的态度,不推荐大家买公寓。

如果你真的要买,我也会告诉你。

我们要做的是,如何在公寓这类极容易买亏的房产中,选到一个可以给自己带来合理收益的公寓。

先说结论,如果你要买公寓。

那么这个公寓,必须要满足一个条件。

租售比>1:220,也就是租金年收益率大于5.5%

比如一套50万的公寓,一年的租金收益,必须达到2.75万以上。

租金年收益率越高越好,5.5%是底线。

如果连这个最基础的标准都没有达到,公寓就别考虑了。

至于我为什么会给出这样的结论,原因也很简单。

买房要想获得收益,就两项指标。

房产增值和租金回报。

简单来讲。

你要从房子上获得收益,一个就是等房子涨价,另一个就是房子给你带来的租金收益。

为什么推荐大家尽可能去买成都的住宅?

因为在成都这样一个人口流入强劲,楼市长期看好的城市,住宅是有不错房产增值空间的。

虽然成都的租金回报率普遍不高,但房产增值空间完全可以抵消,租金回报率不足带来的影响。

可公寓不同。

大家都清楚,同地段的住宅和公寓,往往公寓单价要便宜的多,但租金表现却差不多。

也就导致公寓的租金回报率,比住宅高很多。

不过公寓在楼市上行中,涨幅是远远低于住宅的。

同时公寓要卖出去的各项费用,还远高于住宅。除非楼市火热,房价大涨。不然一般情况下,公寓你从买入到卖出,期间的涨幅基本会被各项税费给填平。

甚至一些涨幅不理想的公寓,比起买入价格,卖出时还会有一定亏损。

我已经说过很多次了,前些年全国去库存,房价大涨在所难免。

但现在时代已经不同“房住不炒”,即使是成都,也不可能再有前些年强势的涨幅。

没有大涨可能,也就意味着公寓基本丧失了在房产增值上获得收益。

那么租金回报自然就成了唯一的指标。

我清楚肯定会有人要问,如果是潜力板块的公寓呢?

潜力板块都有一个特点,增值空间大,但租金回报低。

我前面也说了,公寓的涨幅远低于住宅。

在没有楼市大行情的情况下,即使潜力板块,涨幅也不会太高。

在这样的情况下,住宅的增值空间完全可以忽略掉租金,但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金,就是这么简单。(也有个例涨幅不错的公寓,但非常少,不具有参考价值!)

至于为什么最低年回报率是5.5%。

这个就又得谈及,我以前给大家说过的机会成本。

机会成本:为了得到某种东西,而所要放弃另一些东西的最大价值。

最简单的解释就是鱼和熊掌,不可兼得。

选择一样就得放弃一样。

我们把银行理财看出是一个​基础参照。

100万,如果让你选择做买公寓投资,银行存理财。

你买公寓增值空间几乎可以忽略的情况下,租金回报总要比在银行存理财的利息高吧?

一百万的大额存单,银行理财年收益率做到4.5%应该是很简单吧?

再算上买公寓的各种不确定属性,综合考虑,5.5%作为最低限,在我看来是最合理的。

如果连这点收益都做不到,你不如自己把钱最简单的放银行算了​!

​最后建议:​

公寓这玩意,如果你有闲钱又没有购房资格,有租金回报5.5%以上的公寓,可以考虑。

钱留着反正也跑不赢印钞机的速度,买不动产起码可以对冲一下。

至于没钱没资格的刚需,劝你最好先凑资格买住宅,公寓这玩意,只是下下策。

没钱咱们​做选择就不能任性,因为你选错了,就没有​退路了。

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